Vergleichsfaktoren

Um abschätzen zu können, ob der von Ihnen berechnete Ertragswert ungefähr auf dem Niveau vergleichbarer Ertragsobjekte liegt, hilft ein Blick auf die Vergleichsfaktoren. In der Gesamtansicht öffnet sich beim Klick auf den Button „Vergleichsfaktoren“ deshalb ein Fenster, in dem die Vergleichsfaktoren des Bewertungsobjekts angegeben werden. Es werden zwei auf die Wohn-/Nutzfläche bezogene Faktoren und zwei auf den Rohertrag bezogene Faktoren angegeben. Letztere heißen in KIM „Vervielfältiger“, oft werden sie auch Rohertragsfaktor oder Maklerfaktor genannt. Die Faktoren werden jeweils für den vorläufigen Ertragswert (ohne Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale) und den Ertragswert (mit Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale) angegeben. Wenn z.B. eine ungewöhnlich hohe Wertminderung für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale angesetzt wurde, dann ist es sinnvoll, die auf den vorläufigen Ertragswert bezogenen Faktoren als Vergleichsmaßstab heranzuziehen.

Gehen wir einmal davon aus, dass sich für Ihr Bewertungsobjekt ein Rohertragsfaktor von 22,8 ergibt. Diesen Rohertragsfaktor können Sie jetzt mit Marktdaten vergleichen. Wenn Sie z.B. recherchiert haben, dass die Rohertragsfaktoren für vergleichbare Ertragsobjekte in etwa zwischen 21 und 24 liegen, dann liegt der Rohertragsfaktor von 22,8 für Ihr Bewertungsobjekt in einer marktüblichen Größenordnung. Falls der Rohertragsfaktor für Ihr Bewertungsobjekt außerhalb der recherchierten Bandbreite liegen sollte, müssen Sie bei der Bewertung möglicherweise noch Korrekturen vornehmen.